2013年1月9日水曜日

消費税増税時代のプロアクティブ投資

にきび予防薬の話ではございません。

消費税増税法の成立により、平成26年4月より新税率8%が、平成27年10月より10%が適用されることとなりました。

※2013年1月5日現在の情報であり、今後の政治・経済情勢(附則第18条 景気条項)等は勘案しないものとする。


これにより賃貸不動産の世界ではどのような影響が出るでしょうか。


居住用物件の家賃は非課税なので、大家さんが家賃を増額改定しない限りご入居者の家賃は従前と変わる事はございません。


一方で事業用物件(事務所、店舗、駐車場、倉庫等)は課税対象なので新税率が適用されることになります。


大家さんの立場から見るとどうでしょうか。


新税率適用後にマンションを新築した大家さんは当然税負担が増えます。


新築のみならず、退去後の原状回復やリフォーム、リノベーション、中長期修繕計画に基づく修繕から客付業者に支払う広告費や管理委託手数料に至るまで、物件の維持管理に多くの消費税を支払っているのが現状ですが、これら全ての税負担が増える訳です。


しかしながら、これを家賃に転嫁するのは極めて困難なご時世。消費税が上がる前に必要な措置(新築、リフォーム、外装補修等)を済ませるのがせめてもの防衛策となることでしょう。


もう一歩踏み込んだプロアクティブな対策としては、専有部分や共用部分への投資を行う事で物件の付加価値を増大させ、家賃の増額や収益力向上を狙う方法が考えられます。



  【専有部分への投資例】 → 一般的な空室対策
   ・最新設備への更新
   ・デザインリフォームやリノベーション
   ・壁紙、床材、照明のカスタマイズが可能な部屋

  【共用部分への投資例】 → 収益アップ、差別化
   ・インターネット無料化
   ・屋上活用
     - 菜園を設置し入居者に提供
     - ソーラー発電パネルを設置し買電(10kw以上:42円/kwで20年間全量を、
       10kw未満:42円/kwで10年間余剰分を固定価格で買取※1)
   ・駐車場活用※2
     - シャッターガレージを設置し月極貸出(近隣相場の2~3倍)
     - バイクガレージを設置し月極貸出(10,000円/月~)

     ※1 平成25年3月31日までに、
          (1)経済産業大臣の設備認定を受けること、及び
          (2)系統連系に関する契約の申込み書類を電気事業者が受領すること、並びに
          (3)平成25年6月24日までに、設置工事が完了する事
          が条件となります。
          事例:10kwソーラーパネル設置。年間発電量6,800kw
             (@42*6,800=285,600円)
             設置費450万円として表面利回り6.3%。
        ※2 幅*奥行*高さ=2.73*6*2.45(単位 m)のシャッターガレージ1棟の材料費、
          組立費、基礎工事費、建築確認申請費合計約100万円。
          月額25,000円で貸した場合、表面利回り30%。
          幅*奥行*高さ=1.41*2.73*1.94(単位 m)のバイクガレージ1棟(組立済み)
          の販売価格、輸送費、設置費、基礎工事費合計約40万円。
          月額10,000円で貸した場合、表面利回り30%。

という訳で、ガレージバカな当社としては駐車場活用をおススメする訳です。

勿論、遊休地を文字通り遊ばせておくならば賃貸ガレージハウスを建築する事がイチオシではありますが。

ここで注意しないといけない事は、請負契約に於いて現行の消費税が適用されるには、新税率適用前に引き渡し及び支払いが完了すること、或いは、新税率適用の半年前迄に請負契約が締結されることが条件となる点。


ご検討はお早めに。


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