2013年1月31日木曜日

展開

賃貸ガレージハウスの次は、ハイブリッド型ガレージハウスに着手致します。

2月は現家屋の片付けと解体。
3月は更地に戻して基礎工事。
4~7末にかけてハイブリッドガレージハウスの建築。
8月にはご入居頂ける様なマスタースケジュールを作成中。

この物件が完成した暁には、以下の図式が完成します。


「ガレージライフ」を実現する為のインフラとしてこれらをラインアップすることで、個々の思い描く「ガレージライフスタイル」に応じた選択肢を提供する事が出来るようになります。

幹が完成したら、今後は枝葉を拡げ(エリア展開)ないといけません。

という訳で、遊休地を持て余しているオーナーさん、消費税増税前に土地活用を検討してみませんか?

2013年1月29日火曜日

岩国ガレージハウス~室内編

モニター付きインターホンが設置された玄関のドアを開けるといきなり2Fに続く階段が現れます。

玄関ホールの右側がガレージへの引き戸。

回り階段を上がったところ。

アルミパイプが配されて階段スペースと部屋がゆるく仕切られてますね。

こちらは収納スペース。

一見トリッキーな空間の様にも思えますが、階段上の空間を上手く活用している事が判りますね。

階段側から見たキッチンスペース。

1Rなので広々という訳ではありませんが、一人所帯なら十分でしょ。大荷物はガレージに置けば済む事ですし。

部屋の照明は4つのダウンライト。天井と1面の壁には黒に近い濃いグレイのデザインクロスがあしらわれていて、ハードな感じ。

因みに、ダウンライトにはLED照明を採用してました。

これは収納式室内物干し竿。

ブラインドの要領で紐を引けば下りてきます。

こちらはサニタリーコーナー。

オトコのひとり暮らしには勿体無いくらいの快適性。

もう少し無骨な感じでも良かったんじゃ無いかとも思いましたが、必ずしも男性が住むとは限らないのでこれはこれで良いのでしょう。

これは別のガレージハウスのオーナーから聞いた話ですが、いくらセキュリティの高さを謳ったマンションであっても駐車場からエントランスまでの道のりは無防備なので、ガレージハウスの様にガレージに入ればもうそこは安全な空間と云う点を評価した女性からのお問い合わせが有ったとか。

なかなか興味深い話ですよね。




2013年1月28日月曜日

岩国ガレージハウス~ガレージ編

つい先日完成したばかりの岩国ガレージハウス(仮称)の撮影に行って参りました。

本当はオープンハウスを開催したかったのですが、完成即ご入居という状況でしたので今回は涙を飲んで断念。

代わりに私がしっかりと観て参りましたので出来る限り詳細に案内申し上げます。

先ずは外観。

シルバーとガンメタのモノトーン調サイディング仕上げの外観と、ガレージハウスのアイデンティティたるシャッターは、見る人が見ればひと目でガレージハウスと判るもの。

シャッターは電動リモコンで開閉できるタイプ。オーバースライダーでは無いものの、電動故に開閉音は非常に小さいため、早朝深夜でもご近所に過度に気遣うこと無く出し入れできます(爆音マフラー仕様車は除く)。
video

1Fは余裕で2台の車を駐車できるスペースを確保。

フロアは骨材入りペイント仕上げで道路からの段差は殆ど無し。

この段差のないフラットな仕上げは極めて重要でして、ローダウン(大抵の車好きはシャコタン好き)した車でも何のストレスも無く入出庫が可能。

フロアペイントは旧車のお約束であるオイルの滴りに対応(モルタルのままだとオイルの滲みが取れなくなります)し、埃も最小限に留めてくれます(モルタルはどうしても表面から粉が出てしまいますね)。

且つ、雨の日にフロアが濡れててもツルンと滑らない加工を施すことで人やバイクの安全面にも配慮。

ガレージの奥には間口、深さが十分な給湯シンクを取り付けてます。

冬場は当然の事ながら、暖かい時期でも油汚れにはお湯がイチバン。台所に立つ主夫なら当たり前ですよね。

欲を言えば洗い終わったパーツ等を置くサイドテーブルがあれば尚良し。ご入居様側で工夫して下さいませ。

そして換気も重要ということで上部には換気扇。

2Fへの階段下のデッドスペースを利用した収納スペースも開閉スペースを省略するために敢えて扉を付けてません。何かと使えそうでしょ。

各コーナーには2口コンセントが各1個配されており壁の上部にはエアコン用のコンセントまであります。

願わくばマフラー直後に取り付ける強制排気ダクトや、エアーツールや電動工具を使えるように天井吊り下げタイプのホース(コード)リール、掘り込みピットなんかあれば最高なんでしょうが、それでは自分が住んじゃいそうなのでガマン汁。

建物の入口はシャッター脇に有り、シャッターを開けずとも玄関から出入り可能。


とまあ、もっともっと紹介したいところは沢山有りますが、長文大作となるため今日はこの辺で。

明日は2F居住スペースを紹介致します。

2013年1月26日土曜日

レンタル****

スペースの時間貸しという概念を以前紹介致しましたが、本日レンタルキッチンというビジネスモデルがあることを知りました。

場所は東京都心の分譲マンションの1F。入居者向けにガレージとして貸し出されていたスペースでしたが、車を手放す入居者が増えたため一時期トランクルームに転用して運用していたそうです。

ところが暫くすると過当競争が始まり稼働率が低迷。

そこで考え出したのがレンタルキッチンなのだそうです。

友人同士やクッキングスクールの仲間同士で同スペースを借りパン作りや試食会を開くといった利用形態を想定しており、調理器具やカトラリーにテーブルウェアは一式揃っているため、利用者は食材と調味料のみを持ち込めば良いそうです。

なるほど。

空き店舗や空き事務所等の利用されていない空間(空室)の有効活用というと、当社ではMOTO saLoonの様なシェアガレージを頭に思い浮かべるのですが、女性の視点で考えた事は無かったですね。

公共交通機関の便や周辺居住者の属性等々を考慮するとレンタルキッチンを開く事の出来る場所は限られてくると思いますが、まだまだいろんな活用形態があるもんだなと感心した次第です。

2013年1月23日水曜日

解決しました

先のサイトの表示問題、Yahoo!メール問題は何とか解決出来ました。

皆様方には大変ご迷惑をお掛けして申し訳ございませんでした。

DSNはもう弄らんとこ。

サイトが表示されない現象について

Yahoo!メール問題(Yahoo!メールから当社メールアドレス送信するとエラーとなり送信できない)に対応するためにDNSをを弄ったりしてたので、現在サイトが表示されない現象が一時的に発生しています。

大変ご迷惑をお掛けして申し訳ございません。

http://www.garagingdays.comで表示されない場合は、wwwを省略してhttp://garagingdays.comでアクセスしてみて下さい。

ただ、リンクをクリックする度にwww.garagingdays.com~にリダイレクトされる設定になってるので、都度wwwを消して各ページを表示させる必要があります。

ご面倒をお掛け致しますが今しばらくお待ち下さい<(_ _)>

すまほ

ふと当社サイトにどの端末からアクセスされているかが気になって調べてみたところ、20%強の方がスマートフォンやタブレット端末を利用していることが判りました。

不動産会社のサイトとしてこの数値が多いのかどうか判断しかねますが、何となく多い気がします。

デバイス別ではiPhoneが突出して多く、次点はiPad。

そのiPhoneで自社サイトを閲覧するとやはり小さいんですよね。

サイト構成が判っている自分なら何となく必要な情報を得られる事ができますが、初めて訪れた方にっとては拡大・縮小したり、リンクをクリックしたりと大変。

そこで、スマホ対応のサイトにリニューアルしようとここ数日悪戦苦闘してました。

が、当社が使用している業務アプリ自体がスマホ対応していないため、物件情報を表示させるとPC画面となってしまいます。

※最新バージョンだと対応しているかも知れません。当社はバージョンアップしていないため不明。

これでは見てくれ(トップページ)だけ衣替えしてもあまり意味がありません。

そもそも、iPhoneの供給元であるAppleのサイトは何でスマホ未対応なのか?

そうしなくてもお客様の目的を達することができると考えているからなのでしょう。

ユーザビリティの向上は大切ですが、スマホ対応はその手段であって目的であってはならないという記事をどこかで読みました。

スマホの小さい画面上でも見やすい様にサイト構成を再構築した方が良い場合もあります。


という訳で、一旦スマホ対応は見送ります。

この2~3日は非生産的な作業に時間を浪費してしまいましたが、お客様の視点で客観的にサイトを見ることでいろいろ気付いた事がありました。

今後少しずつ改めて行きます。


2013年1月19日土曜日

ブループリント

本日の午後、協力建設会社に同行頂きオーナー様にサイドガレージハウス改めハイブリッド型ガレージハウス(既成ガレージ一体型賃貸戸建)の青写真を提示。

オーナー様としては、コストを抑える為に既存家屋の解体・住宅建築・ガレージ建築を個別に相見積もりを取り、各々最も安いところに分離発注する心積もりでしたが、窓口の一本化、工期短縮、コスト削減と共に上記コンセプトに共感頂き大まかな方向性が決まりました。

後は建築条件を確認し、細かい仕様を詰めて最終見積りと全体スケジュールを作成して建築確認申請を行えばいよいよプロジェクトがスタートします。


2013年1月17日木曜日

サイドガレージハウス

昨日は建設会社とミーティングを持ち、先の投稿で触れたガレージ付き戸建のプランを詰めてました。

各方面に当たった結果、どうやら実現できそうです。

当初は敷地内に戸建住宅とガレージを別々造るプランを想定してましたが、さほど広く無い敷地なので隣家との間隔が極めてタイトになり、窮屈な印象は否めません。

大小のキューブ状の箱が並んでいる姿は如何にも取って付けた感があり、デザイン的にもちぐはぐな感じ。

そこで戸建住宅の側面に既成品のシャッターガレージをくっつけて建物と一体化し、家から直接ガレージに出入りできる扉を付けた建物を検討し、技術面や建築基準法、条例等々を確認してクリアできる目途が立ったのです。

ガレージハウスでも無く、ビルトインガレージでも無いそれを、便宜上サイドガレージハウスと呼ぶ事にします。

最大のメリットはコスト面である事は先の記事の通り。

一般的な賃貸ガレージハウスでは(リーズナブルな賃料で実現するのが)なかなか難しい2LDK間取りプランを採用し、ペア~お子様おひとり迄のファミリー層をカバー。

デザイン的にも一体感が増し、敷地も広々と使えるようになりました。

更には、基礎をも一体化(ベタ基礎)する事で建物の土台がより強固になるという副次的効果もあります。

ガラス窓を嵌め込めばリビングから愛車を眺めることも出来ますが、そこは明日のオーナー様との協議次第。

ホイールジャンキーファミリー向けサイドガレージハウス。

如何ですか?

2013年1月16日水曜日

紹介

このところアクセスの多い売り戸建物件。

先週末は二組のお客様が同じ物件の内覧にいらっしゃいました。

当社が扱っている売り物件は、基本的にガレージ付き又はガレージにコンバージョン可能なスペース(店舗や事務所スペースが1Fに設けられたもの)付きの戸建でして、世間一般からするとニッチな分野の筈。

しかも、大手の不動産ポータルサイトに自社名で広告を出してる訳でも無く、現地に自社の看板を掲載している訳でも無く、他社でも取り扱っている物件。

自社Websiteのみが唯一の広告媒体なのです。

そんな弊社のWebsiteを閲覧しコンタクトを取って頂いただけでも大変有り難い事なのですが、おひと方のお話をよくよく窺うとお知り合いからの紹介なんだそうです。

これは本当に嬉しい出来事でした。


不動産屋にはどんなイメージを持っていらっしゃいますか?  

あまり良い印象は無いですよね。

そう、不動産屋は犯人なのです。

そんな不動産屋にコンタクトをとるのって勇気が要りますよね。

なので、紹介や口コミってとてもとても大切なんです。


一方で、ご契約後にお客様同士が実はお知り合いだったという事が判明することも多々あります。

いやぁ世間て狭いですよね~ なんて話で盛り上がるのですが、ここ広島でガレージ優先で物件を探されている方なんて絶対数からすると少ない筈なので狭いのは当然かも知れませんね。


お客様から自信を持って紹介して頂ける不動産屋を目指してこれからも精進致します!

2013年1月12日土曜日

ハウスガレージ

ひと口にシャッターガレージ付き住宅と云ってもその形態はいくつかに分かれます。

1.ガレージハウス
2.ビルトインガレージ(インナーガレージ)住宅
3.掘り込みガレージ付き住宅
4.敷地内に独立ガレージがある住宅

それぞれの説明はこちらに譲るとして、今回は4の発展形として戸建住宅と独立型ガレージ(イナバやヨドやタクボ等の既成品)を合体させたものを造ってみようと画策しています。

メリットはローコストでガレージハウス的ガレージライフを実現できる点。

ガレージハウスやビルトインガレージ住宅は、大きな開口部があり且つ大空間となるガレージの上に部屋を造るため、ガレージ部の強度を高める工夫が必要なんですね。

問題無く建築確認が下りる様、素材や組み方を検討し構造計算をしっかりと行います。その為の追加コストは無視できるレベルのものではありません。

一方、既成品のガレージは予めメーカーが構造計算してくれてるし、その上に部屋を造る事もありません。

戸建住宅の側面にぴったりとくっつけてドアを付けてあげれば住宅から出入りできるガレージの出来上がり。

これは何と呼べばいいのかな。

ただ、現段階では机上の話でして、片や木造、片や鉄骨造りの建築物を組み合わせた住宅を造ることができるのか、先ずは建築主事に確認する必要があります。

もし許可が下りれば面白い建物になると思うんですけどね。

2013年1月11日金曜日

岩国ガレージハウスの建築状況 その3

本日の午後はアポイントも入っておらず、特に急ぎの予定も無かったので防府天満宮に長男と長女の合格祈願に行って参りました。

思い返せば6年前の長男の高校受験時に参拝して以来。時の経つのは早いものですね。

願うはベストなコンディションで受験に臨むことが出来ること。

勿論、合格祈願なので無事に受かる事を願うのは当然ですが、ノロやインフルエンザに罹ったりして自分の力を出し切れないのが一番可哀想なので。


帰路、岩国の賃貸ガレージハウスの建築状況を確認して参りました。

既に足場は取り外されてすっかりと露わになったそれは、冬の低い西日を浴びて鈍色の光を放ってました。

Coolでイイ感じじゃないですかこれ。

ガレージハウスの外壁にはガルバリウム鋼板がよく使われます。

その質感及び形状に拠る倉庫的な無機質感、メカニカル感が車及びバイクにマッチすると共に、耐久性にも優れた素材です。

但し、安易にサイディング代わりに使用するとのっぺりとした印象となり本当の倉庫に見間違えられる危険性があるため、外観を立体的に仕上げた上に貼るなどして建物全体の表情を如何に上手く作るかがポイント。

当ガレージハウスはそうした工夫をした上、カラーガルバリウムを効果的に使い分けて渋い仕上がりになってると思います。

シャッター内はこんな感じ。まだまだ殺風景な状況ですが、フロアをペイントして内装を施し照明を付けると雰囲気がガラッと変わりますよ。

右側に2階住居への出入口(玄関は別)が有り、階段下は収納スペースとなっています。その奥には給湯機能付きシンクが設置される予定。

完成はもうすぐ。まだかまだかと待ちわびているご入居予定者様同様、私自身もワクワクしています。

2013年1月10日木曜日

現場主義

1月に入ってからというもの、新着空き物件(賃貸)の数がすごい事になってます。

よくよく観察すると新築マンションが大量に供給されている様ですが、これはと思う物件はそうそう無いんですよね。

私が注目するのは、やはりガレージ。セキュアなバイク専用置場があるマンションとか、シャッターガレージ付き戸建や屋根付きガレージを備えたマンションとか。

そんな物件か否かは外観写真と物件説明文で判別しますが、説明文でガレージの事をつらつら書いてる業者はまず居ません。当社くらいでしょうな。

よって、外観写真がほぼ唯一の判断材料となる訳です。

しかしこれも1枚限りのケースが多く、良く判らない場合はGoogle mapのストリートビューで感触を掴むのです。

そして、これは匂うなと思う物件は現地に足を運び確認する訳ですが、当たりの確率は3割程。大半は徒労に終わります。

そんな面倒な事をせずに直接管理会社に聞けば良いじゃんと思われるかも知れませんが、こちらが求める答えが的確に返ってくるケースはごく稀で、結局は自身の目で確かめる事になるので二度手間なんですよ。

迷ったら現地へGO!

今日も張り切って行って参ります。

2013年1月9日水曜日

消費税増税時代のプロアクティブ投資

にきび予防薬の話ではございません。

消費税増税法の成立により、平成26年4月より新税率8%が、平成27年10月より10%が適用されることとなりました。

※2013年1月5日現在の情報であり、今後の政治・経済情勢(附則第18条 景気条項)等は勘案しないものとする。


これにより賃貸不動産の世界ではどのような影響が出るでしょうか。


居住用物件の家賃は非課税なので、大家さんが家賃を増額改定しない限りご入居者の家賃は従前と変わる事はございません。


一方で事業用物件(事務所、店舗、駐車場、倉庫等)は課税対象なので新税率が適用されることになります。


大家さんの立場から見るとどうでしょうか。


新税率適用後にマンションを新築した大家さんは当然税負担が増えます。


新築のみならず、退去後の原状回復やリフォーム、リノベーション、中長期修繕計画に基づく修繕から客付業者に支払う広告費や管理委託手数料に至るまで、物件の維持管理に多くの消費税を支払っているのが現状ですが、これら全ての税負担が増える訳です。


しかしながら、これを家賃に転嫁するのは極めて困難なご時世。消費税が上がる前に必要な措置(新築、リフォーム、外装補修等)を済ませるのがせめてもの防衛策となることでしょう。


もう一歩踏み込んだプロアクティブな対策としては、専有部分や共用部分への投資を行う事で物件の付加価値を増大させ、家賃の増額や収益力向上を狙う方法が考えられます。



  【専有部分への投資例】 → 一般的な空室対策
   ・最新設備への更新
   ・デザインリフォームやリノベーション
   ・壁紙、床材、照明のカスタマイズが可能な部屋

  【共用部分への投資例】 → 収益アップ、差別化
   ・インターネット無料化
   ・屋上活用
     - 菜園を設置し入居者に提供
     - ソーラー発電パネルを設置し買電(10kw以上:42円/kwで20年間全量を、
       10kw未満:42円/kwで10年間余剰分を固定価格で買取※1)
   ・駐車場活用※2
     - シャッターガレージを設置し月極貸出(近隣相場の2~3倍)
     - バイクガレージを設置し月極貸出(10,000円/月~)

     ※1 平成25年3月31日までに、
          (1)経済産業大臣の設備認定を受けること、及び
          (2)系統連系に関する契約の申込み書類を電気事業者が受領すること、並びに
          (3)平成25年6月24日までに、設置工事が完了する事
          が条件となります。
          事例:10kwソーラーパネル設置。年間発電量6,800kw
             (@42*6,800=285,600円)
             設置費450万円として表面利回り6.3%。
        ※2 幅*奥行*高さ=2.73*6*2.45(単位 m)のシャッターガレージ1棟の材料費、
          組立費、基礎工事費、建築確認申請費合計約100万円。
          月額25,000円で貸した場合、表面利回り30%。
          幅*奥行*高さ=1.41*2.73*1.94(単位 m)のバイクガレージ1棟(組立済み)
          の販売価格、輸送費、設置費、基礎工事費合計約40万円。
          月額10,000円で貸した場合、表面利回り30%。

という訳で、ガレージバカな当社としては駐車場活用をおススメする訳です。

勿論、遊休地を文字通り遊ばせておくならば賃貸ガレージハウスを建築する事がイチオシではありますが。

ここで注意しないといけない事は、請負契約に於いて現行の消費税が適用されるには、新税率適用前に引き渡し及び支払いが完了すること、或いは、新税率適用の半年前迄に請負契約が締結されることが条件となる点。


ご検討はお早めに。


2013年1月5日土曜日

新年のスタート

仕事始めは昨日4日でしたが、長男の退院手続きで午前中が潰れ、午後は来店予定のお客様が現れずと何とも締まらない一日でした。

その代わり、消費税増税が家主様に与える影響や相続・贈与に関する宿題が捗り、これはこれで良かったかと。

本日はHobbyHouse桜尾の内覧と、土地探しとガレージハウス建設のご相談を頂き、差し引きすると良いスタートを切れたのではないかと思います。

とはいえ、未だ済んでいない初詣。明日の午前中は時間を見付けて近所の神社に初詣兼合格祈願に行って参ります。

2013年1月1日火曜日

謹賀新年

新年明けましておめでとうございます。

旧年中は大変お世話になりありがとうございました。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。




年の瀬も押し迫った30日夜、長男が急性虫垂炎を患い救急車で病院に担ぎ込まれて翌朝手術。

本日元旦も病院に行ってて今帰りました。

年末年始に片付けようとしてた諸々の作業が全部中止と相成りまして取り急ぎご挨拶をと今頃Blogを書いている次第です。

そんな波乱含みの幕開けとなった2013年ですが、受験当日腹痛にならなくて良かった(彼は受験生です)と前向きに考え、仕事もプライベートも前進あるのみ。

皆様にとってもこの一年が素晴らしい年となりますように。


※仕事始めは4日からですが、4,5日と外出しておりますのでオフィスには居ません<(_ _)>