2012年8月7日火曜日

ソーラー投資

本日は太陽光発電に関する勉強会の日。

と言っても我が家に取り付ける訳ではなく、売電目的でアパートやマンション屋上に取り付ける投資用の比較的規模の大きなシステム。

そうです。既存アパートや新築マンションオーナー様向けに提案するための勉強なのです。


土地を活用してそこから上がる収益を得るめの手段として最も判りやすい例は賃貸用集合住宅を建築して店子を入れて賃料収入を得るケース。

その収益を最大化させようとした場合、如何に多くの店子を集められるかがひとつのポイントになります。

土地の面積は限られるため上方向に伸ばす高層化が最もシンプルな方法ですが、条例や建築基準法により制限が設けられるケースが多々あります。勿論予算もそれなりに必要。

高層化が困難な地域に土地を所有するオーナー様のもうひとつの選択肢は、細分化(ファミリータイプ×4戸→シングルタイプ×8戸など)です。

ただ、細分化すると設備数が多くなるため初期投資及び維持費が嵩む点と、近隣に似た様な物件が増えてきた際の対応が柔軟性に欠ける点が難点です。

一方で、一戸当たりの賃料を高水準に設定できる高付加価値物件を建築するプレミアム化という手法もあります。

付加価値とひとくちで言っても、分譲並みの快適設備を奢ったものから以前紹介したような床下に大容量収納スペースのある物件、デザイナーズもの、ペット共生住宅などなど多種多様な選択肢があり、ガレージ付物件、所謂ガレージハウスもこれらに類します。

これらは相互に乗り入れが可能ですが、あくまでも投資物件であるからには収益性が重視されるため、あれもこれもという訳には参りません。

また、造ってはみたものの需要が全く無かった等、読みが外れた場合のリスクが付き纏います。

しかし、仮に「絶対に成功する物件」があったとしても、本当に成功するのならば皆が横並びで真似を始め、結果的に街は画一的な物件で溢れかえり最終的に家賃値下げ競争に陥ってしまいますね。

従いまして、ある程度の多様性を保ちつつ少々不足気味に供給されることでプレミアムたる物件として認知されるというのが理想の姿なんでしょう。


話は脱線しましたが、このような手法の他に限られた土地からの“あがり”を積み増しできる方法が有るとしたら。。。

それが売電なんですね。

細かい話は割愛しますが、500万円の投資(設備、施工費込)で年間で50万円の売電による収入が見込まれる場合(広島での運用実績では大体そんなものだそうです)の表面利回りは10%。

10年で元が取れる計算です。システムの設計寿命は15年以上なので、想定外の事故等が無い限り投資を回収した上で5年間は丸儲けとなる計算。

勿論、メンテナンスコストもある程度必要なので実質利回りはもう少し下がりますが、それでも外貨や株などの金融商品に比べるとローリスクミドルリターンな投資対象であることは確か。

補助金(出力10KW未満に限る)や税制上の優遇措置もある様なので節税対策としても有効かと。

オーナーが法人である場合はCSR(企業の社会的責任)の一環として世間にアピールできる訳ですし、個人の場合も温室効果ガス削減や節電といった社会貢献の一翼を担っているという意識も芽生えますね。

副次的な効果としては、屋根にパネルを貼り付けることで直射日光を遮りパネルと屋根の間の空気層を作ることで、天井近くの温度が随分と下がり夏場の電力消費を抑えることも出来るようです。

という訳で、投資としての太陽光発電ではありますが、地球環境への貢献や社会インフラ整備に関心のあるオーナー様も一度ご検討されてみては如何でしょうか?

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