2011年8月2日火曜日

重要事項説明書

本日はやぼ用で東広島まで行ったついでに、矢野~大須~宇品~己斐辺りをうろうろ~

午前中は曇ってて比較的過ごしやすかったものの、昼から日が差してきて暑かったですね。

そんな中、己斐上の狭く急な坂をものともせず黙々と頑張ってる社用車は18歳。ヒトならピチピチかムキムキな年頃ですが、クルマはガタガタな年頃。

それでも、先日異音が出ていたリアのショックを交換したらしゃきっとなりました。

さすが最後の(オーバークオリティな)メルセデスと語り継がれるだけの事はあります。消耗品をきちんと交換し、定期的な点検を怠らなければ10万kmなんてただの通過点。やっと当たりがついてきたくらいのもんです。

本国では50万km走ってるタクシーなんてざらとか…


話は全く変わりまして、昨日から賃貸ガレージの契約書のたたき台を作成してましたが、駐車場って居住用建物と異なり宅建業法の適用を受けないのです。

つまり、重要事項説明書の交付は必要ないってことなんですが、そもそも重要事項説明書とは何かと申しますと、宅地建物の取引に際し、物件の詳細(所在地、権利関係、法令上の制限他)や契約条件といった重要な内容を記載した書類で、宅建業法上「契約締結前に」必ず「宅建主任者が説明」しなければならないとされています。

これは取引内容を明文化し、後々言った言わないの紛争を未然に防止するものではありますが、あくまでも消費者保護の観点より業者に義務付けられたものです。

土地や建物の売買の場合は、普通は一生に一度の取り引きなので慎重を期すため絶対に必要ですよね。

賃貸住宅の場合も、実際に人や家財やお金が動き、お子様も転校したりしているので、聞いてなかったよ、こんなはずじゃなかったと気付いたとしても簡単に次の場所に引っ越すことはできません。

ところが、駐車場の賃貸なら何かあったとしても上記程の大騒ぎにはならないであろうという法的判断(なんだと思います)より、重要事項説明書の交付は省略できるとされてます。

さて、今回建てる予定のシャッター付ガレージは基礎を造り土地に定着させた「建物」となります。しかし居住用建物ではありません。利用目的はガレージとして車やバイクを置くこと。果たして従来の駐車場のカテゴリーのままでいいのかどうかが判断出来かねてました。

そこで宅建協会に問い合わせたところ、一括貸しではなく、個々の駐車スペースを貸し出す訳だから恐らくは通常の駐車場として扱われるのではなかろうかとの見解。

念のため、県の建築課に確認したところ、以下の見解を頂きました。

1.物置のように単に設置しただけのものなら重要事項説明書の交付は不要
2.一括貸しではなく一台毎に契約する場合は重要事項説明書の交付は不要(東京都通達局先例)

1 or 2だそうです。

今回はきちんと設置して建築確認を取るので1には該当しないが、2に該当するため重要事項説明書の交付は不要との結論に達しました。

但し、車を保管する利用権を設定する契約という意味合いで、「賃貸借契約」ではなく、「駐車場利用契約」とするのが望ましいとの事。

なるほど、勉強になりました。

※重要事項説明書は交付致しませんが、一般の駐車場契約書よりもずっと詳細且つ明確に権利義務を記載してますのでご安心下さい。

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