2011年2月19日土曜日

キャップ制

いろいろ検討した結果、自社ウェブサイトに掲載中の全物件を対象として媒介報酬(仲介手数料)にキャップ制を導入致しました。

キャップ制とは、従量制と定額制を組み合わせたもので、予め上限 = キャップが決められた料金体系を指します。
これに伴い、キャップ制に耐えられない物件については非公開とし、お客様のご要望に応じてキャップ制対象外物件としてメールにてご案内するに止めます。


***以下、自社Website本文より抜粋***

宅地建物取引業者が受け取ることの出来る媒介報酬(以下、仲介手数料)は法律で定められております。 原則、貸主様・借主様双方からそれぞれ家賃の半月分+消費税額を仲介手数料として受け取ることが出来、例外として依頼者の承諾を得られた場合に限り家賃の1ヶ月分+消費税額を受け取ることが出来るという内容です。

しかし、この内容を十分に説明を尽くすことなく借主であるお客様から家賃の1ヶ月分+消費税額を頂くこと慣例的に行われているのが実情であり、尚且つ、その手数料は家賃に連動するというではありませんか。

仲介手数料の説明及びお客様の承諾に関しては、重要事項説明書に手数料額を記載して読み上げ、お客様のご署名を頂くのでOKというスタンスを主張されるかも知れません。確かに法令に反してはいないけれど説明責任を果たしたと言えるでしょうか?
                       
また、家賃と連動する手数料の額の正当性をきちんと説明できるでしょうか?

20万円/月の家賃には理由があります。ロケーション、設備、広さ、ステイタス、その他の要件を慎重に検討してお客様にご満足頂ける家賃を設定している筈です。しかしながら20万円の手数料にはそのコストを正当化できる理由が少なくとも私には見出せません。

不動産業、特に賃貸住宅斡旋業はサービス業です。
該当物件の仲介を通じて発生する一定の作業を遂行し又はサービスを提供し、お客様にご選択頂いた場合にその対価として受け取るべきものが仲介手数料なのです。仲介手数料とは文字通り手数料であり、家賃の高低とは切り離して考えるべきものです。

つきましては、当社は仲介手数料を実質的な時間工数で評価すると同時にキャップ制を導入し、提供し得る最大限のサービス対価を超える報酬は受け取らないことと致しました。

物件が成約に至った際に当社が借主様であるお客様より受け取る仲介手数料は、月額賃料が5万円以下の物件に関しては家賃の1ヶ月分+消費税額を、月額賃料が5万円超の物件に関しては定額の5万円+消費税額を申し受けます。

***以上***
当社は一部の物件を除いて原則客付専門なので、家主様からは手数料を頂いておりません。

正直申し上げると数をこなさないとなかなか厳しい状況ではありますが、「これが慣例なので」と説明しても自分自身腑に落ちないところがありました。

異業種から転身した私にとって、ずっと何処かに違和感がしこりの様にあったのですが、これで気持ち良くお客様と接することが出来そうです。

このグラフ通り、高額物件になればなるほどお得ですよ!

因みに、もともと仲介手数料ゼロの物件(住宅供給公社等)についてはゼロのままなのでご安心を。

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